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O aluguel pode alterar antes do término do contrato?

10/06/2011

A dúvida mais comum dos inquilinos é se o valor do aluguel que estava combinado no início do contrato pode alterar.

Há duas situações diferentes quando se trata em alteração de valor do aluguel:

1ª – Decorrência de inflação;

2ª – Adaptar-se o valor da locação ao praticado pelo mercado.

No primeiro caso pode ser feito uma vez por ano e jamais em períodos inferiores.

Na Ditadura Militar

De certa forma é uma situação simples que foi transformada em um grande problema nos tempos da ditadura. Havida até decreto parcelando o reajuste ou limitando-o a uma parte da inflação. Com isso, rapidamente os proprietários concluíram que era melhor não alugar e logo as pessoas desistiram de investir no setor e passou a faltar imóvel para locação.

Isso já não faz parte do presente e hoje o locador e o locatário podem escolher o índice que quiserem quando ajustam a locação.

O que é proibido?

Caro leitor, atenção: a lei tem somente duas proibições:

  • O aluguel não pode ser reajustado com base na variação do salário mínimo;
  • Nem ser reajustado na oscilação de moeda estrangeira.

Índices dos contratos de locação

O índice mais usados nos contratados de locação é o IGP-M, calculado a partir de uma média ponderada dos índices de preços no atacado (IPA), de preços ao consumidor (IPC) e do custo da construção civil (INCC).

Uma situação bem diferente é a de ajustar o aluguel ao valor de mercado. Por exemplo, um apartamento alugado em maio de 2008 por R$ 1.000, 00 e, com as atualizações pelo IGP-M, este aluguel esteja, em maio de 2011, em 1.199,19 (conta correta). Mas no mesmo prédio, devido à grande procura, os apartamentos estejam sendo alugados por R$ 3.000,00; ou ao contrário, devido à degradação da região, o aluguel saia por R$ 900,00.

aumento aluguel contrato

O valor do mercado está diferente do atual, que teve um reajuste conforme o índice originalmente combinado entre o locador e o locatário. A consequência é que poderá haver a “revisão” do valor do aluguel. O primeiro exemplo explica que o locador pode querer aumentar o aluguel, já no segundo o locatário desejará diminuir o valor. Ação revisional de aluguel

As duas partes devem entrar em um acordo e se o conseguirem, ótimo. Caso não cheguem a um acordo, qualquer um poderá promover uma ação judicial denominada “ação revisional de aluguel”. Para isso tem que cumprir dois requisitos:

  1. Possuir provas dessa alteração do valor de mercado;
  2. Tenham transcorrido ao menos três anos desde o último ajuste de aluguel.

Alerta importante: Não pode confundir atualização monetária com ajuste de aluguel.

As duas modalidades legais para alteração do valor do aluguel, o reajuste uma vez por ano, e a adaptação ao preço de mercado, a cada três anos. Mas se acaso em qualquer tempo ou período os contratantes quiserem alterar o valor do aluguel, estão livres, desde que estejam em acordo.

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Fonte: Uol Casa e Imóveis, por Jaques Bushatsky – Advogado.

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